WEG-Recht

WEG-Reform: Referentenentwurf in der Verbändeanhörung

Das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz hat den Referentenentwurf für eine umfassende Reform des Wohnungseigentumsrechts zur Verbändeanhörung vorgelegt. Die Abstimmung des Entwurfes mit den anderen Bundesressorts ist jedoch noch nicht abgeschlossen.

Der BFW wird den Reformprozess auch weiterhin aktiv begleiten und bis zum 14.02.2020 eine Stellungnahme abgeben. Wir freuen uns auf Ihre Hinweise und Vorschläge.

Einige wesentliche Eckpunkte der Änderungen:

  • Sämtliche baulichen Veränderungen, die über die bauliche Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, können mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 20 Absatz 1 WEG-E). Die überstimmte Minderheit soll durch eine differenzierte Kostentragungsregelung vor unangemessenen Kostenbelastungen geschützt werden (§ 21 Absatz 2 Satz 1 und 3 Satz 1 WEG-E).
  • Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer soll grundsätzlich  einen Anspruch darauf haben, dass ihr bzw. ihm auf ihre bzw. seine Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes gestattet wird (§ 20 Absatz 2, § 21 Absatz 1 WEG-E). Ein solcher Anspruch soll auch jeder Mieterin und jedem Mieter zustehen (§ 554 BGB-E).
  • Darüber hinaus sollen unnötige Friktionen zwischen Wohnungseigentums- und Mietrecht abgebaut werden, insbesondere indem die Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert werden (§ 556a Absatz 3 BGB-E). Ist danach Wohnungseigentum vermietet, können die Betriebskosten nunmehr nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern geltenden Maßstab umgelegt werden.
  • Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern sollen erweitert werden, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben (§ 18 Absatz 4 WEG-E) und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt (§ 28 Absatz 3 WEG-E).
  • Verlängerung der Ladungsfrist für die WEG-Versammlung von 2 auf 4 Wochen (§ 24 Absatz 4 Satz 2 WEG-E).
  • Es soll Wohnungseigentümern ermöglicht werden, die Chancen der Digitalisierung zu nutzen, insbesondere indem die Online-Teilnahme an Versammlungen (§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG-E) und die elektronische Beschlussfassung gestattet werden (§ 23 Absatz 3 WEGE).
  • Der Verwaltungsbeirat soll gestärkt werden, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert (§ 29 Absatz 1 WEG-E) und die Haftung seiner unentgeltlich tätigen Mitglieder auf Vorsatz und beschränkte Fahrlässigkeit beschränkt werden (§ 29 Absatz 3 WEG-E).

 


WEG-Reform aktuell

Eine länderoffene Arbeitsgruppe unter Federführung des BMJV und des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz hat am 27.08.2019 den Abschlussbericht für eine Reform des WEG- Rechts vorgelegt. Auf der Grundlage des Abschlussberichts soll bis zum Jahresende ein Gesetzentwurf erarbeitet werden.

Der BFW begleitet den Reformprozess und hat bereits gemeinsam mit den mittelständischen Immobilienunternehmen in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände gesetzliche Lösungsvorschläge eingebracht.

Mehr unter 180928_BFW_Stellungnahme_WEG_Reform

 Themenschwerpunkte

  • Kodifikation der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“
  • Flexibilisierung der Regelungen zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Anpassung der Regelungen zur Durchführung baulicher Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Beseitigung schwerfälliger formaler Anforderungen an die Beschlussfähigkeit von Wohnungseigentümerversammlungen
  • Verhinderung des Machtmissbrauchs durch Mehrheitswohnungseigentümer
  • Klarstellende Regelungen zum Vertretungsnachweis
  • Rechtssichere und zugleich flexiblere Ausgestaltung des Verwaltungsbeirats
  • Harmonisierung des Rechts der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentums- und Mietrecht

WEG aktuell: Keine Instandsetzung ohne Beschluss (BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17)

Der BGH hat am 14.06.2019 entschieden, dass ein Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Kostenersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen kann, wenn er zuvor die Fenster seiner Wohnung ohne Beschluss der WEG erneuert hat.

Sachverhalt und Entscheidung: Der Kläger und Wohnungseigentümer, hat die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert, dies sei seine Aufgabe im Sondereigentum und nicht gemeinschaftliche Aufgabe. Der nachträglich geltend gemachte Anspruch auf Kostenersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch den BGH abgewiesen.

Anmerkung: Der BGH stellt noch einmal grundlegend klar, dass auch die Instandsetzung gemeinschaftlichen Eigentums stets einen vorhergehenden Beschluss der WEG über die Durchführung der Maßnahme und die Kostenverteilung erfordert. § 21 Abs. 4 und Abs. 5 WEG sind daher als Spezialvorschrift für Wohnungseigentümergemeinschaften zwingend einzuhalten. Von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Ans. 2 WEG) abgesehen, betrifft dies auch Maßnahmen, die zwingend vorgenommen werden müssen. Denn auch bei zwingend notwendigen Maßnahmen bleibt den Wohnungseigentümern regelmäßig noch ein Gestaltungsspielraum, der vom einzelnen Eigentümer nicht umgangen werden darf.  So muss es der Gemeinschaft unbenommen bleiben, z.B. über Zeitplan, ggf. die einheitliche Beauftragung mehrerer Maßnahmen und Auftragnehmer zu entscheiden. Soweit das gesetzlich vorgegebene Verfahren von einem Eigentümer umgangen wird, geschieht dies in eigener Verantwortung mit den hieraus resultierenden rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteilen. Eine nachträgliche Korrektur zugunsten des Eigentümers ist dann nicht mehr möglich.

 


BFW-Stellungnahme zur WEG-Reform

Der BFW hat am 28.09.2018 eine Stellungnahme für eine WEG-Reform abgegeben. Grundlage sind die von einer länderoffene Arbeitsgruppe unter Federführung des BMJV und des Bayerischen Staatsministeriums vorgelegten Diskussionsentwürfe für eine Reform des WEG- Rechts. Der BFW begleitet den Reformprozess und hat in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände weitere eigene gesetzliche Lösungsvorschläge erarbeitet.

Themenschwerpunkt der Diskussionsentwürfe

  • Kodifikation der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“
  • Flexibilisierung der Regelungen zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Anpassung der Regelungen zur Durchführung baulicher Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Beseitigung schwerfälliger formaler Anforderungen an die Beschlussfähigkeit von Wohnungseigentümerversammlungen
  • Verhinderung des Machtmissbrauchs durch Mehrheitswohnungseigentümer
  • Klarstellende Regelungen zum Vertretungsnachweis
  • Rechtssichere und zugleich flexiblere Ausgestaltung des Verwaltungsbeirats
  • Harmonisierung des Rechts der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentums- und Mietrecht

Mehr unter 180928_BFW_Stellungnahme_WEG_Reform


WEG-Reform: Diskussionsentwürfe zur Verbändebeteiligung vorgelegt

Eine länderoffene Arbeitsgruppe unter Federführung des BMJV und des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz hat nunmehr Diskussionsentwürfe für eine Reform des WEG- Rechts vorgelegt und u.a. die mittelständische Immobilienwirtschaft um Stellungnahme gebeten. Weitergehende Änderungs- und Ergänzungsvorschläge sind seitens der beteiligten Ministerien ausdrücklich erwünscht, um praxiskonforme Anpassungsbedarfe im WEG-Recht zielgenau zu ermitteln. Der BFW wird den Reformprozess aktiv begleiten und mit den mittelständischen Immobilienunternehmen in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände gesetzliche Lösungsvorschläge erarbeiten.

Themenschwerpunkt der Diskussionsentwürfe:

  • Kodifikation der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“
  • Flexibilisierung der Regelungen zur Kostentragung bei baulichen Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Anpassung der Regelungen zur Durchführung baulicher Veränderungen und Aufwendungen am Gemeinschaftseigentum
  • Beseitigung schwerfälliger formaler Anforderungen an die Beschlussfähigkeit von Wohnungseigentümerversammlungen
  • Verhinderung des Machtmissbrauchs durch Mehrheitswohnungseigentümer
  • Klarstellende Regelungen zum Vertretungsnachweis
  • Rechtssichere und zugleich flexiblere Ausgestaltung des Verwaltungsbeirats
  • Harmonisierung des Rechts der baulichen Maßnahmen im Wohnungseigentums- und Mietrecht

Hintergrund: Seit Inkrafttreten der letzten WEG-Reform am 1. Juli 2007 sind in der Praxis verschiedene Schwachstellen des WEG offenbar geworden, die die Attraktivität des Wohneigentums einschränken. Die Justizministerinnen und Justizminister haben sich angesichts dessen auf ihrer Frühjahrskonferenz am 6. und 7. Juni 2018 dafür ausgesprochen, das Wohnungseigentumsrecht zu reformieren, um Wohneigentum wieder attraktiver zu machen und insbesondere auch  der altersbedingten Veränderung der Gesellschaft, der gleichberechtigten Teilhabe von Menschen mit Behinderung, dem Einbruchschutz, der energetischen Sanierung und der Förderung der Elektromobilität Rechnung zu tragen. Sie sind der Auffassung, dass insbesondere geprüft werden soll, durch welche gesetzgeberischen Maßnahmen zum Beispiel einem bestehenden Sanierungsstau bei Wohnungseigentumsanlagen entgegengewirkt werden kann, um damit wertvollen Wohnraum dauerhaft zu erhalten sowie insbesondere in Ballungsgebieten die Erweiterung bestehenden Wohnraums zu erleichtern. Ferner soll geprüft werden, wie gesetzgeberisch eine effizientere Verwaltung des Gemeinschaftseigentums befördert werden kann. 180428_Diskussionsentwurf_WEG_Reform.pdf pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen 180428_DiskEntwurf_Aenderung_WEG_und_Mietrecht_Barrierefreiheit_Ladeinfrastruktur_BMJV.pdf pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen


Förderung der Elektromobilität und Barrierefreiheit

Der Petitionsausschuss unterstützt die derzeitigen Überlegungen, durch Änderungen im Mietrecht und dem Wohnungseigentumsgesetz bauliche Maßnahmen zur Errichtung von Ladeeinrichtungen im Interesse der Förderung der Elektromobilität zu erleichtern. In der Sitzung am Mittwochmorgen entschieden die Abgeordneten einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und sie den Fraktionen des Bundestags zur Kenntnis zu geben.

In der öffentlichen Petition wird der Bundestag aufgefordert, die Unterbreitung eines Vorschlags zur erleichterten Durchführung von baulichen Veränderungen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur für Elektroautos “unverzüglich anzugehen”. In der Begründung zu der Petition heißt es, die wesentlichen Erfolgsfaktoren für die Elektromobilität seien bezahlbare Autos, ausreichende Reichweiten und das Vorhandensein der Infrastruktur. Insbesondere die Ladeinfrastruktur sei derzeit – speziell in privaten Haushalten – “ein großes Hindernis für ein deutliches Wachstum der Elektromobilität”.

Privatpersonen würden sich Elektroautos erst dann anschaffen, wenn auch zuhause die Möglichkeit zum Laden besteht, urteilt der Petent. Das Vorhandensein eines Garagenplatzes oder eines anderweitig baulich separierbaren Stellplatzes sei somit eine zentrale Voraussetzung. Jedoch hätten Wohnungsmieter und Vermieter angesichts der derzeitigen Rechtslage “praktisch keine Möglichkeit, einen Elektroanschluss in einer vorhandenen Tiefgarage durchzusetzen”, heißt es in der Petition. Das Wohnungseigentumsgesetz sehe einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft vor, der in der Praxis fast nie erreichbar sei (Quelle hib 13.06.2018)

Hintergrund: Der Bundesrat hat im September 2016 einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Interesse der Förderung der Elektromobilität zum Gegenstand gehabt hat. Das Bundeskabinett hat aber beschlossen, den Entwurf abzulehnen und “fachliche Bedenken” vorgetragen. In ihrer Stellungnahme hat die Bundesregierung jedoch zugleich zum Ausdruck gebracht, dass sie das Anliegen, Erleichterungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht zur Förderung der Elektromobilität zu schaffen, begrüße. In der aktuellen Wahlperiode hat der Bundesrat beschlossen, den Entwurf wortgleich erneut einzubringen.

Eckpunkte des Gesetzentwurfs

Elektromobilität

Die Elektromobilität soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für erforderliche bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll.

Daneben soll eine mietrechtliche Regelung eingeführt werden, wonach der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen mietrechtlichen Anspruch auf die Schaffung einer entsprechenden Ladeinfrastruktur hat (ähnlich wie § 554 a BGB für Barrierefreiheit).

Anmerkungen des BFW: Im Wohnungseigentumsrecht können bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden. Dies ist auf den ersten Blick sicherlich positiv. Andererseits erschließt sich nicht, warum gerade diese spezielle bauliche Veränderung eine gesetzliche Privilegierung gegenüber anderen baulichen Maßnahmen im Wohneigentum erhalten soll. Insofern bleibt abzuwarten, ob nicht die bestehende gesetzliche Systematik  und die gewachsene Rechtsprechung für eine Vielzahl von Fallgruppen gegenüber dem Interesse an einer Gesetzesänderung zu dieser einzelnen Fallgruppe überwiegt.

Kritisch sind auch die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht. Denn ein Anspruch des Mieters zur Installation von Ladeinfrastruktur durchbricht die mietrechtliche Systematik, wonach i.d.R. ausschließlich der Vermieter bestimmt, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Auch im Kontext zu § 554a BGB ergibt sich keine andere Bewertung. Denn der Mieter macht den Anspruch nach § 554a BGB auf barrierefreien Umbau nur dann geltend, wenn dies auch medizinisch indiziert ist (Ausnahmeregelung). Eine solche Lebenssituation lässt sich nicht mit dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an der Schaffung von Ladeinfrastruktur vergleichen und dürfte im Kontext von Art 14 GG fragwürdig sein.

Barrierefreiheit

Die Barrierefreiheit soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für derartige Maßnahmen die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll. Soweit die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert wird, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer entbehrlich, soweit die Interessen an der baulichen Maßnahme überwiegen. Soweit die Eigenart der Wohnanlage durch die bauliche Maßnahmen geändert wird, ist eine Stimmenmehrheit  von drei Vierteln der stimmberechtigten Miteigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben, erforderlich.

Anmerkungen des BFW: Positiv ist, dass bauliche Maßnahmen zur Schaffung von Barrierefreiheit nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden können.  Die im Kontext von Art 14 GG sicherlich erforderliche Interessenabwägung erhöht jedoch die Streitanfälligkeit in Wohnungseigentümergemeinschaften. Ein ähnliches Problem könnte sich in abgeschwächter Form auch für die Frage ergeben, unter welchen Voraussetzungen sich die Eigenart der Wohnanlage ändert.