WEG-Recht

Nachdem das Gesetz  zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler noch kurz vor der letzten Bundestagswahl verabschiedet worden ist, wurden nun auf der Grundlage der Verordnungsermächtigung in § 34c Abs. 3 Satz 1 GewO weitere Einzelheiten  in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) konkretisiert. Die diesbezüglichen Änderungen der MaBV hat der Bundesrat am 27.04.2018 beschlossen. Die neuen Berufszulassungsregelungen treten am 1. August 2018 in Kraft.

BFW: Auch wenn es sich lediglich um eine sehr niederschwellige Berufszugangsbeschränkung handelt, so werden doch immerhin für den Immobilienverwalter erstmalig Voraussetzungen für den Berufszugang formuliert. Dies ist ein erster Schritt, zu einer Sensibilisierung des Marktes in Bezug auf das komplexe Anforderungsprofil des Immobilienverwalters beizutragen. Und Qualität hat eben Ihren Preis. Ein wichtiges Signal in Zeiten, in denen der „ideale Verwalter“ viel zu oft allein nach der Höhe der Verwaltervergütung ausgewählt wird. Ob die neuen gesetzlichen Regelungen bei ständig neuen gesetzlichen Anforderungen jedoch tatsächlich ausreichen werden, um für die erforderliche Qualitätssicherung zu sorgen, ist mehr als fraglich, wird jedoch spätestens in 5 Jahren evaluiert, um Anpassungsbedarfe zu bestimmen.

Alle Änderungen im Kurzüberblick:

Anwendungsbereich

• Fremdverwalter von Wohnimmobilien (nachfolgend Verwalter genannt)  und
• Immobilienmakler

 Erlaubnispflicht für Verwalter gem. § 34c GewO

• Zuverlässigkeit und
• geordnete Vermögensverhältnisse für  Verwalter (für Immobilienmakler bereits jetzt erforderlich).

 Umfang der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Verwalter gem. § 15 Abs. 2 MaBV

• Mindestversicherungssumme 500.000 Euro für jeden Versicherungsfall und
• 1 Million Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres
• Gegenüber dem ersten Entwurf wurden die Versicherungssummen verdoppelt.
• Keine Versicherungspflicht für Immobilienmakler

Weiterbildungspflicht für Immobilienmakler und Verwalter gem. § 15b Abs. 1 MaBV

• 20 Stunden Weiterbildung innerhalb von 3 Jahren
• Regelbeispiele: Präsenzform, begleitetes Selbststudium (z. B. E-Learning), betriebsinterne Maßnahmen

Inhaltliche Anforderungen der Weiterbildung gem. Anlage 1 zu § 15b Abs. 1 MaBV

• Verwalter: Grundlagen der Immobilienwirtschaft, rechtliche Grundlagen, kaufmännische Grundlagen, Verwaltung von Wohnungseigentumsobjekten, Verwaltung von Mietobjekten, technische Grundlagen der Immobilienverwaltung, Wettbewerbsrecht und Verbraucherschutz
• Immobilienmakler: Komplexe Kundenberatung, Grundlagen des Maklergeschäfts, rechtliche Grundlagen, Wettbewerbsrecht, Verbraucherschutz, Grundlagen Immobilien und Steuern sowie Grundlagen der Finanzierung

Nachweise und Fristen zur Weiterbildung gem. § 15b Abs. 2 MaBV

• Aufbewahrungspflicht der Weiterbildungsnachweise für fünf Jahre, um auf Nachfrage der Behörde Auskunft geben zu können.
• Für Immobilienkaufleute oder Geprüfte Immobilienfachwirte beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Aufnahme ihrer Tätigkeit.

Erklärungspflicht gem. § 15b Abs. 2, Abs. 3 MaBV

• Entgegen des Verordnungsentwurfes vom 21.03.2018 besteht nun keine originäre gesetzliche Erklärungspflicht zur absolvierten Weiterbildung mehr. Der Bundesrat bestätigte damit eine Empfehlung des Wirtschaftsausschusses.
• Verwalter und Immobilienmakler müssen nur noch auf Anforderung der Erlaubnisbehörde eine Erklärung über die Erfüllung der Weiterbildungspflicht in den vorangegangenen 3 Jahren abgeben (Erklärungsmuster gem. Anlage 3 zu § 15b Abs.2 MaBV).
• Die Erklärung kann elektronisch abgegeben werden. Die Erklärungspflicht verpflichtet zunächst nicht zur Vorlage von Nachweisen. Es besteht jedoch eine Aufbewahrungspflicht für fünf Jahre, um auf weitere Nachfrage der Behörde Auskunft geben zu können (s. o.).

Informationspflichten gem. § 11 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 MaBV

• Verwalter und Immobilienmakler sind verpflichtet, ihren Auftraggebern auf Anfrage in Textform Informationen über ihre beruflichen Qualifikationen und die in den letzten drei Jahren absolvierten Weiterbildungen zukommen zu lassen.
• Die Angaben können auch durch Verweis auf die Internetseite des Gewerbetreibenden  erfolgen.

Ordnungswidrigkeiten gem. § 18 Abs. 1 Nr. 11, Nr. 11a MaBV i. V. m. 144 Abs. 2 Nr. 6 GewO

• Verstöße gegen die Erklärungspflicht oder/und die Aufbewahrungspflichten von Unterlagen sind Ordnungswidrigkeiten und können gem. § 144 Abs. 4 GewO mit einem Bußgeld von bis zu 5.000 Euro geahndet werden.

Hinweis: Weitere Einzelheiten in der folgenden BFW- Mitgliederinfo.

Nachdem das Gesetz  zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler am 23.10.2017 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden ist, sollen nunmehr in der Makler- und Bauträgerverordnung weitere Einzelheiten zur  Vermögensschadenhaftpflichtversicherung  für Wohnimmobilienverwalter und zur Weiterbildungsverpflichtung sowie den  Informationspflichten für Immobilienmakler und Fremdverwalter von Wohnimmobilien konkretisiert werden.  Der BFW hat zu dem vom BMWi vorgelegten Entwurf zur Änderung der MaBV am 22.11.2017 Stellung genommen. Die neuen Berufszulassungsregelungen für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler treten am 01.08.2018 in Kraft.

Stellungnahme unter 171122_BFW_Stellungnahme_MaBV_Berufszulassung_Verwalter_Makler.docx

Kurzübersicht zu den Änderungen im Entwurf zur Änderung der MaBV:

Umfang der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung gem. § 15 Abs. 2 MaBV

• Mindestversicherungssumme 250 000 Euro für jeden Versicherungsfall und
• 500 000 Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres.

Weiterbildung gem. § 15 b MaBV-E  (20 Stunden Weiterbildung innerhalb von 3 Jahren)

• Die zur Weiterbildung verpflichteten Gewerbetreibende haben Nachweise zu sammeln über Weiterbildungsmaßnahmen, an denen sie und ihre zur Weiterbildung verpflichteten Beschäftigten teilgenommen haben.
• Jährliche Informationspflichten an die zuständige Behörde über den Umfang der geleisteten Weiterbildung bis zum 31. Januar eines jeden Kalenderjahres, erstmalig zum 31. Januar 2020.
• Für Immobilienkaufleute oder Geprüfte Immobilienfachwirte beginnt die Pflicht zur Weiterbildung drei Jahre nach Aufnahme ihrer Tätigkeit.

Informationspflichten über berufliche Qualifikation und Weiterbildungen gem. § 15 c MaBV

• Zeitpunkt: erster Geschäftskontakt
• Form: Textform (Begründung: Informationsblatt, Visitenkarte / elektronische Form ausreichend)
• Jährliche Informationspflichten an den Vertragspartner über den Umfang der geleisteten Weiterbildung bis zum 31. Januar eines jeden Kalenderjahres, erstmalig zum 31. Januar 2020

Anmerkung des BFW: Der Entwurf hält den Rahmen der Ermächtigungsrundlage von § 34c Abs. 3 GewO zwar im Wesentlichen ein, ist jedoch inhaltlich nur in sehr geringem Umfang geeignet, die Umsetzung von § 34c GewO zu erleichtern und zu einer Sensibilisierung des Marktes in Bezug auf das komplexe Anforderungsprofil der Fremdverwalter von Wohnimmobilien und Makler beizutragen.Ob die neuen Regelungen bei ständig neuen gesetzlichen Anforderungen tatsächlich ausreichen werden, um für die erforderliche Qualitätssicherung zu sorgen, ist sehr fraglich und muss zeitnah, aus Sicht des BFW spätestens nach 3 Jahren, evaluiert werden. Anderenfalls besteht das erhebliche Risiko, dass die Berufszulassungsregelung dauerhaft ins Leere geht.

Das Gesetzgebungsverfahren zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler wird noch in  dieser Legislaturperiode abgeschlossen. Der Bundesratsbeschluss ist für den 22.09.2017 (TOP 11) avisiert. Eine BFW- Mitgliederinfo folgt unmittelbar nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens.