Mietrecht

Mietrechtsanpassungsgesetz- Aktueller Stand

Die Fraktionen von CDU/CSU und SPD haben sich im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz auf eine Änderung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG) geeinigt. Der Änderungsantrag wurde am 29. November 2018 in zweiter und dritter Lesung in den Bundestag eingebracht und beschlossen.

Wesentliche Eckpunkte

Mieterhöhung nach Modernisierung

Reduzierung der Mieterhöhung

  • von 11 % auf 8 %

Kappungsgrenze

  • Ausgangsmiete ab 7 Euro/qm: Erhöhung um höchstens 3 Euro/qm  innerhalb von sechs Jahren.
  • Ausgangsmiete unter 7 Euro/qm: Erhöhung um höchstens 2 Euro/qm innerhalb von 6 Jahren.

Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren

  • Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung
  • pauschaler Abzug von 30 % für den Erhaltungsaufwand (Instandsetzungsanteil)
  • grundsätzlich 5 Jahre Sperrfrist für Mieterhöhungen nach Modernisierung (Ausnahmen: Maßnahmen aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung oder auf Grund eines WEG-Beschlusses frühestens nach zwei Jahren)

Pflichtverletzung

  • Schadenersatz als nebenvertragliche Pflichtverletzung.
  • Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
  • Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund für das Vorliegen der o.g. Fallgruppen darlegt.

Herausmodernisieren

  • Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren.
  • Geldbuße bis zu 100.000 EUR.

Mietpreisbremse

 Vorvertraglicher Auskunftsanspruch über alle privilegierenden Tatbestände. Das sind…

  • Bestandsgeschützte Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses.
  • Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisse.
  • Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
  • Neubau: Zeitpunkt der erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014.

Formvorschrift für den Auskunftsanspruch

  • Textform. 

Rechtsfolge bei Verstoß gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht

  • Rückwirkende Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn in Bezug auf die Privilegierung.
  • Zulässige Miete ab Vertragsbeginn errechnet sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete zzgl. 10 %.
  • Generelle Möglichkeit der Korrektur für die Zukunft: Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn bis  2 Jahre nach der Korrektur.

 Vereinfachte Rüge

  • Soweit eine vorvertragliche Auskunft über privilegierende Tatbestände  (s. o.) durch den Vermieter erteilt wurde, hat sich die Rüge des Mieters auf diese Tatsachen zu beziehen.
  • Im Übrigen entfällt die qualifizierte Rüge: Kein Tatsachenvortrag mehr erforderlich.

Mietrechtsanpassungsgesetz in der Anhörung

Nach der ersten Lesung im Bundestag fand am 07.11.2018 die Anhörung zum Mietrechtsanpassungsgesetz im Rechtsausschuss des Bundestages statt. Als Sachverständiger nahm unter anderem auch der BFW teil.

BFW- Bundesgeschäftsführer Christian Bruch machte in der Anhörung noch einmal deutlich, dass es sich bei dem Gesetzentwurf weiterhin um rein soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft handelt. Die Mietpreisbegrenzung werde das tatsächlich verfügbare Wohnraumangebot für untere Einkommensgruppen nicht vergrößern, sondern nur für die oberen Einkommen günstig halten. Aus Sicht des BFW entstünden die Probleme bei der Anwendung der Mietpreisbremse nicht aufgrund des Fehlverhaltens der Vertragsparteien, sondern, weil die ortsübliche Vergleichsmiete überwiegend nicht rechtssicher festzustellen sei.

Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft  besteht erheblicher Nachbesserungsbedarf. Der BFW wird sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für die Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.

Die Stellungnahme des BFW zum MietAnpG unter 181107_BFW_Stellungnahme_MietAnpG_Anhörung_final.pdf pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen

Wesentliche Eckpunkte des Gesetzentwurfes

 Mieterhöhung nach Modernisierung

Reduzierung der Mieterhöhung

  • von 11 % auf 8 % für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
  • Beschränkung auf Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung.

Kappungsgrenze

  • Erhöhung um höchstens 3 Euro/qm  innerhalb von sechs Jahren.

Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren

  • Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung
  • pauschaler Abzug von 30 % für den Erhaltungsaufwand (Instandsetzungsanteil)
  • grundsätzlich 5 Jahre Sperrfrist für Mieterhöhungen nach Modernisierung

Pflichtverletzung

  • Schadenersatz als nebenvertragliche Pflichtverletzung.
  • Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
  • Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund für das Vorliegen der o.g. Fallgruppen darlegt.

Herausmodernisieren

  • Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren.
  • Geldbuße bis zu 100.000 EUR.

Mietpreisbremse

Vorvertraglicher Auskunftsanspruch über alle privilegierenden Tatbestände. Das sind…

  • Bestandsgeschützte Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses.
  • Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisse.
  • Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
  • Neubau: Zeitpunkt der erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014.

Formvorschrift für den Auskunftsanspruch

  • Textform.

Rechtsfolge bei Verstoß gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht

  • Rückwirkende Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn in Bezug auf die Privilegierung.
  • Keine Korrektur für die Zukunft möglich.
  • Zulässige Miete ab Vertragsbeginn errechnet sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete zzgl. 10 %.
  • Ausnahme Formfehler: Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn bis zur Korrektur, Korrektur führt zur Heilung des Formfehlers für die Zukunft.

Vereinfachte Rüge

  • Qualifizierte Rüge entfällt.
  • Kein Tatsachenvortrag mehr erforderlich.

Mietrechtsanpassungsgesetz: Bundeskabinett beschließt Gesetzentwurf

Das Bundeskabinett hat am 05.09.2018 den Gesetzentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz verabschiedet. Auch wenn im Entwurf einige Vorschläge der Immobilienwirtschaft berücksichtigt worden sind, so handelt es sich dennoch  im Ergebnis um soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft  besteht weiterhin erheblicher Nachbesserungsbedarf. Der BFW wird sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.

Die Stellungnahme des BFW zum MietAnpG unter  https://www.bfw-bund.de/publikationen/stellungnahmen/

Wesentliche Eckpunkte des Gesetzentwurfes

Mieterhöhung nach Modernisierung

Reduzierung der Mieterhöhung

  • von 11 % auf 8 % für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
  • Beschränkung auf Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung.

Kappungsgrenze

  • Erhöhung um höchstens 3 Euro/qm  innerhalb von sechs Jahren.

Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren

  • Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung
  • pauschaler Abzug von 30 % für den Erhaltungsaufwand (Instandsetzungsanteil)
  • grundsätzlich 5 Jahre Sperrfrist für Mieterhöhungen nach Modernisierung

Pflichtverletzung

  • Schadenersatz als nebenvertragliche Pflichtverletzung.
  • Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
  • Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund für das Vorliegen der o.g. Fallgruppen darlegt.

Herausmodernisieren

  • Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren.
  • Geldbuße bis zu 100.000 EUR.

Mietpreisbremse

Vorvertraglicher Auskunftsanspruch über alle privilegierenden Tatbestände. Das sind…

  • Bestandsgeschützte Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses.
  • Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisse.
  • Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
  • Neubau: Zeitpunkt der erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014.

Formvorschrift für den Auskunftsanspruch

  • Textform.

Rechtsfolge bei Verstoß gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht

  • Rückwirkende Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn in Bezug auf die Privilegierung.
  • Keine Korrektur für die Zukunft möglich.
  • Zulässige Miete ab Vertragsbeginn errechnet sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete zzgl. 10 %.
  • Ausnahme Formfehler: Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn bis zur Korrektur, Korrektur führt zur Heilung des Formfehlers für die Zukunft.

Vereinfachte Rüge

  • Qualifizierte Rüge entfällt.
  • Kein Tatsachenvortrag mehr erforderlich.

Mietrechtsreform in der Verbändeanhörung- Stellungnahme des BFW

Der BFW hat am 10.08.2018 eine Stellungnahme zum Referentenentwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes abgegeben. Auch wenn sich der Entwurf im Vergleich zum ursprünglichen Entwurf vom 04.06.2018 stärker an den Vorgaben  des Koalitionsvertrages orientiert, so handelt es sich im Ergebnis dennoch lediglich um soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft  besteht weiterhin erheblicher Nachbesserungsbedarf. Der BFW wird sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.

Die Stellungnahme des BFW zum MietAnpG finden Sie hier.

Eckpunkte zum MietAnpG (Referentenentwurf vom 11.07.2018)

Mieterhöhung nach Modernisierung

  • Reduzierung der Mieterhöhung: Verringerung der Mieterhöhung nach Modernisierung von 11 auf 8 Prozent für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes. Die Reduzierung der Mieterhöhung wird auf Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung beschränkt.
  • Kappungsgrenze: Die Miete nach Modernisierung darf um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.
  • Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren: Bei Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung muss der konkrete Instandsetzungsanteil nicht mehr angegeben werden. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abgezogen. Der Rest wird als Modernisierungsanteil für die Mieterhöhung berücksichtigt.
  • Schadenersatz bei Herausmodernisieren: Vermieter, die mit der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen absichtlich versuchen, Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, sind zum Schadensersatz verpflichtet.
  • Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren: Das absichtliche Herausmodernisieren kann auch den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietpreisbremse

  • Vorvertraglicher Auskunftsanspruch: Vermieter sollen in Fällen, die sie bei der Berechnung der zulässigen Miete privilegieren, verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert über die bestandsgeschützte Vormiete Auskunft zu geben. Wird dies versäumt, kann sich der Vermieter hierauf nicht berufen und das Privileg entfällt rückwirkend zum Vertragsbeginn. Die zulässige Miete berechnet sich dann allein aus ortsüblicher Miete zzgl. 10 Prozent.
  • Vereinfachte Rüge: Die qualifizierte Rüge entfällt. Der Mieter muss danach nicht mehr die Tatsachen vortragen, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Eine einfache Rüge ohne Tatsachenvortrag soll ausreichen.

Mietrechtsreform: Referentenentwurf zum MietAnpG in der Verbändeanhörung

Das BMJV hat am 11.07.2018 den Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz an die Verbände zur Stellungnahme versandt. Im Vergleich zu dem ursprünglichen Entwurf vom 04.06.2018, der deutlich über die Vereinbarungen des Koalitionsvertrages hinausging, orientiert sich aktuelle Referentenentwurf nunmehr stärker an den Vorgaben des Koalitionsvertrages. So betrifft die Reduzierung der Mieterhöhung nach Modernisierung von 11 % auf 8 % nur noch die Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung. Der Auskunftsanspruch bei der Mietpreisbremse wird auf die Vormiete beschränkt und die angedachten Regelungen zur Berechnung der Wohnfläche sind nicht mehr Gegenstand des Gesetzgebungsverfahrens. Der BFW wird die weiteren Einzelheiten des Gesetzentwurfes im Detail analysieren und sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.    BMJV-Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen


MietAnpG: BMJV gibt koalitionsintern nicht abgestimmten Entwurf zur Mietrechtsreform in die Ressortabstimmung

Das BMJV hat am 04.06.2018 einen Entwurf für ein Mietrechtsanpassungsgesetz zur Stellungnahme an die anderen Ministerien übersandt. Der sozialdemokratisch geprägte Entwurf, der über den Koalitionsvertrag hinausgeht,  wurde bislang nicht mit dem Koalitionspartner CDU/CSU abgestimmt. Es ist daher noch nicht klar, ob dieser überhaupt Grundlage für eine Kabinettsbefassung sein wird. Dennoch wird der Entwurf bereits in der Öffentlichkeit diskutiert.

Wegen des inoffiziellen Charakters des Entwurfs hat der BFW bislang darauf verzichtet, diesen im Rahmen einer Mitgliederinformation zu kommentieren. Es liegt jedoch auf der Hand, dass die Änderungen den im Mietrecht immanenten Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen weiter aushebeln und daher durch die mittelständische Immobilienwirtschaft nicht mitgetragen werden.

Hier die wesentlichen Eckpunkte:

Berechnung der Wohnfläche

  • Vereinbarung der Wohnfläche: Vermieter und Mieter können Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche treffen (gesetzliche Klarstellung).
  • Fehlende Vereinbarung: Fehlt eine Vereinbarung zur Wohnfläche sollen für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung maßgeblich sein; für neuere Gebäude soll sich die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung richten.
  • Anrechnung Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten: Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten sollen entgegen der Wohnflächenverordnung stets zu einem Viertel angerechnet werden. Die Wohnflächenverordnung sieht bislang eine Anrechnung von ¼ bis zu ½ der Fläche vor.

Mieterhöhung nach Modernisierung

  • Reduzierung der Mieterhöhung: Verringerung der Mieterhöhung nach Modernisierung von 11 % auf 8 % für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
  • Kappungsgrenze: Die Miete nach Modernisierung darf um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.
  • Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren: Bei Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung muss der konkrete Instandsetzungsanteil nicht mehr angegeben werden. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abgezogen. Der Rest wird als Modernisierungsanteil für die Mieterhöhung berücksichtigt.
  • Schadenersatz bei Herausmodernisieren: Vermieter, die mit der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen absichtlich versuchen, Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, sind zum Schadensersatz verpflichtet.
  • Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren: Das absichtliche Herausmodernisieren kann auch den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietpreisbremse

  • Vorvertraglicher Auskunftsanspruch: Vermieter sollen in Fällen, die ihn bei der Berechnung der zulässigen Miete privilegieren, verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert hierüber Auskunft zu geben. Dies betrifft insbesondere die bestandsgeschützte Vormiete, den Zeitpunkt von Modernisierungsmaßnahmen und für den Neubau der Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung. Wird dies versäumt wird, kann sich der Vermieter hierauf nicht berufen und das Privileg entfällt rückwirkend zum Vertragsbeginn. Die zulässige Miete berechnet sich dann allein aus ortsüblicher Miete zzgl. 10 %.
  • Vereinfachte Rüge: Die qualifizierte Rüge entfällt. Der Mieter muss danach nicht mehr die Tatsachen vortragen, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Eine einfache Rüge ohne Tatsachenvortrag soll ausreichen.