Mietrecht

Mietrechtsanpassungsgesetz: Bundeskabinett beschließt Gesetzentwurf

Das Bundeskabinett hat am 05.09.2018 den Gesetzentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz verabschiedet. Auch wenn im Entwurf einige Vorschläge der Immobilienwirtschaft berücksichtigt worden sind, so handelt es sich dennoch  im Ergebnis um soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft  besteht weiterhin erheblicher Nachbesserungsbedarf. Der BFW wird sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.

Die Stellungnahme des BFW zum MietAnpG unter  https://www.bfw-bund.de/publikationen/stellungnahmen/

Wesentliche Eckpunkte des Gesetzentwurfes

Mieterhöhung nach Modernisierung

Reduzierung der Mieterhöhung

  • von 11 % auf 8 % für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
  • Beschränkung auf Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung.

Kappungsgrenze

  • Erhöhung um höchstens 3 Euro/qm  innerhalb von sechs Jahren.

Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren

  • Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung
  • pauschaler Abzug von 30 % für den Erhaltungsaufwand (Instandsetzungsanteil)
  • grundsätzlich 5 Jahre Sperrfrist für Mieterhöhungen nach Modernisierung

Pflichtverletzung

  • Schadenersatz als nebenvertragliche Pflichtverletzung.
  • Pflichtverletzung des Vermieters wird vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
  • Von der Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, wenn er einen nachvollziehbaren objektiven Grund für das Vorliegen der o.g. Fallgruppen darlegt.

Herausmodernisieren

  • Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren.
  • Geldbuße bis zu 100.000 EUR.

Mietpreisbremse

Vorvertraglicher Auskunftsanspruch über alle privilegierenden Tatbestände. Das sind…

  • Bestandsgeschützte Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses.
  • Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisse.
  • Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
  • Neubau: Zeitpunkt der erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 01.10.2014.

Formvorschrift für den Auskunftsanspruch

  • Textform.

Rechtsfolge bei Verstoß gegen die vorvertragliche Auskunftspflicht

  • Rückwirkende Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn in Bezug auf die Privilegierung.
  • Keine Korrektur für die Zukunft möglich.
  • Zulässige Miete ab Vertragsbeginn errechnet sich aus ortsüblicher Vergleichsmiete zzgl. 10 %.
  • Ausnahme Formfehler: Teilnichtigkeit ab Vertragsbeginn bis zur Korrektur, Korrektur führt zur Heilung des Formfehlers für die Zukunft.

Vereinfachte Rüge

  • Qualifizierte Rüge entfällt.
  • Kein Tatsachenvortrag mehr erforderlich.

Mietrechtsreform in der Verbändeanhörung- Stellungnahme des BFW

Der BFW hat am 10.08.2018 eine Stellungnahme zum Referentenentwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes abgegeben. Auch wenn sich der Entwurf im Vergleich zum ursprünglichen Entwurf vom 04.06.2018 stärker an den Vorgaben  des Koalitionsvertrages orientiert, so handelt es sich im Ergebnis dennoch lediglich um soziale Symbolpolitik zu Lasten unternehmerischer Leistung und Risikobereitschaft. Aus Sicht der mittelständischen Immobilienwirtschaft  besteht weiterhin erheblicher Nachbesserungsbedarf. Der BFW wird sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.

Die Stellungnahme des BFW zum MietAnpG finden Sie hier.

Eckpunkte zum MietAnpG (Referentenentwurf vom 11.07.2018)

Mieterhöhung nach Modernisierung

  • Reduzierung der Mieterhöhung: Verringerung der Mieterhöhung nach Modernisierung von 11 auf 8 Prozent für fünf Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes. Die Reduzierung der Mieterhöhung wird auf Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung beschränkt.
  • Kappungsgrenze: Die Miete nach Modernisierung darf um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.
  • Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren: Bei Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung muss der konkrete Instandsetzungsanteil nicht mehr angegeben werden. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abgezogen. Der Rest wird als Modernisierungsanteil für die Mieterhöhung berücksichtigt.
  • Schadenersatz bei Herausmodernisieren: Vermieter, die mit der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen absichtlich versuchen, Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, sind zum Schadensersatz verpflichtet.
  • Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren: Das absichtliche Herausmodernisieren kann auch den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietpreisbremse

  • Vorvertraglicher Auskunftsanspruch: Vermieter sollen in Fällen, die sie bei der Berechnung der zulässigen Miete privilegieren, verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert über die bestandsgeschützte Vormiete Auskunft zu geben. Wird dies versäumt, kann sich der Vermieter hierauf nicht berufen und das Privileg entfällt rückwirkend zum Vertragsbeginn. Die zulässige Miete berechnet sich dann allein aus ortsüblicher Miete zzgl. 10 Prozent.
  • Vereinfachte Rüge: Die qualifizierte Rüge entfällt. Der Mieter muss danach nicht mehr die Tatsachen vortragen, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Eine einfache Rüge ohne Tatsachenvortrag soll ausreichen.

Mietrechtsreform: Referentenentwurf zum MietAnpG in der Verbändeanhörung

Das BMJV hat am 11.07.2018 den Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz an die Verbände zur Stellungnahme versandt. Im Vergleich zu dem ursprünglichen Entwurf vom 04.06.2018, der deutlich über die Vereinbarungen des Koalitionsvertrages hinausging, orientiert sich aktuelle Referentenentwurf nunmehr stärker an den Vorgaben des Koalitionsvertrages. So betrifft die Reduzierung der Mieterhöhung nach Modernisierung von 11 % auf 8 % nur noch die Gebiete mit Kappungsgrenzenverordnung. Der Auskunftsanspruch bei der Mietpreisbremse wird auf die Vormiete beschränkt und die angedachten Regelungen zur Berechnung der Wohnfläche sind nicht mehr Gegenstand des Gesetzgebungsverfahrens. Der BFW wird die weiteren Einzelheiten des Gesetzentwurfes im Detail analysieren und sich weiterhin aktiv in das Gesetzgebungsverfahren einbringen. Zum Stand des Gesetzgebungsverfahrens und den Auswirkungen für Immobilienpraxis informiert der BFW u.a. in den Arbeitskreisen der BFW-Landesverbände.    BMJV-Referentenentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz pdf Datei ansehen —  Datei herunterladen


MietAnpG: BMJV gibt koalitionsintern nicht abgestimmten Entwurf zur Mietrechtsreform in die Ressortabstimmung

Das BMJV hat am 04.06.2018 einen Entwurf für ein Mietrechtsanpassungsgesetz zur Stellungnahme an die anderen Ministerien übersandt. Der sozialdemokratisch geprägte Entwurf, der über den Koalitionsvertrag hinausgeht,  wurde bislang nicht mit dem Koalitionspartner CDU/CSU abgestimmt. Es ist daher noch nicht klar, ob dieser überhaupt Grundlage für eine Kabinettsbefassung sein wird. Dennoch wird der Entwurf bereits in der Öffentlichkeit diskutiert.

Wegen des inoffiziellen Charakters des Entwurfs hat der BFW bislang darauf verzichtet, diesen im Rahmen einer Mitgliederinformation zu kommentieren. Es liegt jedoch auf der Hand, dass die Änderungen den im Mietrecht immanenten Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen weiter aushebeln und daher durch die mittelständische Immobilienwirtschaft nicht mitgetragen werden.

Hier die wesentlichen Eckpunkte:

Berechnung der Wohnfläche

  • Vereinbarung der Wohnfläche: Vermieter und Mieter können Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche treffen (gesetzliche Klarstellung).
  • Fehlende Vereinbarung: Fehlt eine Vereinbarung zur Wohnfläche sollen für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung maßgeblich sein; für neuere Gebäude soll sich die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung richten.
  • Anrechnung Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten: Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten sollen entgegen der Wohnflächenverordnung stets zu einem Viertel angerechnet werden. Die Wohnflächenverordnung sieht bislang eine Anrechnung von ¼ bis zu ½ der Fläche vor.

Mieterhöhung nach Modernisierung

  • Reduzierung der Mieterhöhung: Verringerung der Mieterhöhung nach Modernisierung von 11 % auf 8 % für 5 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes.
  • Kappungsgrenze: Die Miete nach Modernisierung darf um höchstens 3 Euro/qm innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.
  • Vereinfachtes alternatives Modernisierungsverfahren: Bei Maßnahmen bis höchstens 10.000 Euro/Wohnung muss der konkrete Instandsetzungsanteil nicht mehr angegeben werden. Stattdessen werden pauschal 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abgezogen. Der Rest wird als Modernisierungsanteil für die Mieterhöhung berücksichtigt.
  • Schadenersatz bei Herausmodernisieren: Vermieter, die mit der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen absichtlich versuchen, Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen, sind zum Schadensersatz verpflichtet.
  • Ordnungswidrigkeit bei Herausmodernisieren: Das absichtliche Herausmodernisieren kann auch den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen, die mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

Mietpreisbremse

  • Vorvertraglicher Auskunftsanspruch: Vermieter sollen in Fällen, die ihn bei der Berechnung der zulässigen Miete privilegieren, verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert hierüber Auskunft zu geben. Dies betrifft insbesondere die bestandsgeschützte Vormiete, den Zeitpunkt von Modernisierungsmaßnahmen und für den Neubau der Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung und Vermietung. Wird dies versäumt wird, kann sich der Vermieter hierauf nicht berufen und das Privileg entfällt rückwirkend zum Vertragsbeginn. Die zulässige Miete berechnet sich dann allein aus ortsüblicher Miete zzgl. 10 %.
  • Vereinfachte Rüge: Die qualifizierte Rüge entfällt. Der Mieter muss danach nicht mehr die Tatsachen vortragen, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Eine einfache Rüge ohne Tatsachenvortrag soll ausreichen.

Förderung der Elektromobilität und Barrierefreiheit

Der Petitionsausschuss unterstützt die derzeitigen Überlegungen, durch Änderungen im Mietrecht und dem Wohnungseigentumsgesetz bauliche Maßnahmen zur Errichtung von Ladeeinrichtungen im Interesse der Förderung der Elektromobilität zu erleichtern. In der Sitzung am Mittwochmorgen entschieden die Abgeordneten einstimmig, eine dahingehende Petition dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz als Material zu überweisen und sie den Fraktionen des Bundestags zur Kenntnis zu geben.

In der öffentlichen Petition wird der Bundestag aufgefordert, die Unterbreitung eines Vorschlags zur erleichterten Durchführung von baulichen Veränderungen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur für Elektroautos “unverzüglich anzugehen”. In der Begründung zu der Petition heißt es, die wesentlichen Erfolgsfaktoren für die Elektromobilität seien bezahlbare Autos, ausreichende Reichweiten und das Vorhandensein der Infrastruktur. Insbesondere die Ladeinfrastruktur sei derzeit – speziell in privaten Haushalten – “ein großes Hindernis für ein deutliches Wachstum der Elektromobilität”.

Privatpersonen würden sich Elektroautos erst dann anschaffen, wenn auch zuhause die Möglichkeit zum Laden besteht, urteilt der Petent. Das Vorhandensein eines Garagenplatzes oder eines anderweitig baulich separierbaren Stellplatzes sei somit eine zentrale Voraussetzung. Jedoch hätten Wohnungsmieter und Vermieter angesichts der derzeitigen Rechtslage “praktisch keine Möglichkeit, einen Elektroanschluss in einer vorhandenen Tiefgarage durchzusetzen”, heißt es in der Petition. Das Wohnungseigentumsgesetz sehe einen einstimmigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft vor, der in der Praxis fast nie erreichbar sei (Quelle hib 13.06.2018)

Hintergrund: Der Bundesrat hat im September 2016 einen Gesetzentwurf vorgelegt, der die Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Interesse der Förderung der Elektromobilität zum Gegenstand gehabt hat. Das Bundeskabinett hat aber beschlossen, den Entwurf abzulehnen und “fachliche Bedenken” vorgetragen. In ihrer Stellungnahme hat die Bundesregierung jedoch zugleich zum Ausdruck gebracht, dass sie das Anliegen, Erleichterungen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht zur Förderung der Elektromobilität zu schaffen, begrüße. In der aktuellen Wahlperiode hat der Bundesrat beschlossen, den Entwurf wortgleich erneut einzubringen.

Eckpunkte des Gesetzentwurfs

Elektromobilität

Die Elektromobilität soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für erforderliche bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll.

Daneben soll eine mietrechtliche Regelung eingeführt werden, wonach der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen mietrechtlichen Anspruch auf die Schaffung einer entsprechenden Ladeinfrastruktur hat (ähnlich wie § 554 a BGB für Barrierefreiheit).

Anmerkungen des BFW: Im Wohnungseigentumsrecht können bauliche Maßnahmen zur Schaffung der Ladeinfrastruktur für Elektromobilität nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden. Dies ist auf den ersten Blick sicherlich positiv. Andererseits erschließt sich nicht, warum gerade diese spezielle bauliche Veränderung eine gesetzliche Privilegierung gegenüber anderen baulichen Maßnahmen im Wohneigentum erhalten soll. Insofern bleibt abzuwarten, ob nicht die bestehende gesetzliche Systematik  und die gewachsene Rechtsprechung für eine Vielzahl von Fallgruppen gegenüber dem Interesse an einer Gesetzesänderung zu dieser einzelnen Fallgruppe überwiegt.

Kritisch sind auch die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht. Denn ein Anspruch des Mieters zur Installation von Ladeinfrastruktur durchbricht die mietrechtliche Systematik, wonach i.d.R. ausschließlich der Vermieter bestimmt, welche baulichen Maßnahmen in seiner Immobilie durchgeführt werden. Auch im Kontext zu § 554a BGB ergibt sich keine andere Bewertung. Denn der Mieter macht den Anspruch nach § 554a BGB auf barrierefreien Umbau nur dann geltend, wenn dies auch medizinisch indiziert ist (Ausnahmeregelung). Eine solche Lebenssituation lässt sich nicht mit dem gesamtgesellschaftlichen Interesse an der Schaffung von Ladeinfrastruktur vergleichen und dürfte im Kontext von Art 14 GG fragwürdig sein.

Barrierefreiheit

Die Barrierefreiheit soll im Wohneigentum dadurch gefördert werden, dass für derartige Maßnahmen die bisher erforderliche Einstimmigkeit für bauliche Maßnahmen nicht mehr gelten soll. Soweit die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert wird, ist die Zustimmung der übrigen Miteigentümer entbehrlich, soweit die Interessen an der baulichen Maßnahme überwiegen. Soweit die Eigenart der Wohnanlage durch die bauliche Maßnahmen geändert wird, ist eine Stimmenmehrheit  von drei Vierteln der stimmberechtigten Miteigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben, erforderlich.

Anmerkungen des BFW: Positiv ist, dass bauliche Maßnahmen zur Schaffung von Barrierefreiheit nicht mehr durch einzelne Miteigentümer blockiert werden können.  Die im Kontext von Art 14 GG sicherlich erforderliche Interessenabwägung erhöht jedoch die Streitanfälligkeit in Wohnungseigentümergemeinschaften. Ein ähnliches Problem könnte sich in abgeschwächter Form auch für die Frage ergeben, unter welchen Voraussetzungen sich die Eigenart der Wohnanlage ändert.

 


Berufszulassung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler- Stellungnahme des BFW

Nachdem das Gesetz  zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler am 23.10.2017 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden ist, sollen nunmehr in der Makler- und Bauträgerverordnung weitere Einzelheiten zur  Vermögensschadenhaftpflichtversicherung  für Wohnimmobilienverwalter und zur Weiterbildungsverpflichtung sowie den  Informationspflichten für Immobilienmakler und Fremdverwalter von Wohnimmobilien konkretisiert werden.  Der BFW hat zu dem vom BMWi vorgelegten Entwurf zur Änderung der MaBV am 22.11.2017 Stellung genommen.

Mehr unter

https://www.bfw-bund.de/handlungsfelder/recht/weg-recht/