Nachdem das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler am 23.10.2017 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden ist, sollen nunmehr in der Makler- und Bauträgerverordnung weitere Einzelheiten zur Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Wohnimmobilienverwalter und zur Weiterbildungsverpflichtung sowie den Informationspflichten für Immobilienmakler und Fremdverwalter von Wohnimmobilien konkretisiert werden. Der BFW hat zu dem vom BMWi vorgelegten Entwurf zur Änderung der MaBV am 22.11.2017 Stellung genommen.
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https://www.bfw-bund.de/handlungsfelder/recht/weg-recht/
Am 08.11.2017 haben Co2online und der Deutsche Mieterbund den Heizspiegel 2017 im Auftrag des Bundesumweltministeriums veröffentlicht. Für den Heizspiegel 2017 hat co2online rund 60.000 Gebäudedaten zentral beheizter Wohngebäude aus ganz Deutschland ausgewertet. Danach ist der Heizenergieverbrauch 2016 gegenüber dem Vorjahr insgesamt leicht gestiegen. Die durchschnittlichen Heizkosten gingen aufgrund niedrigerer Preise für Heizöl, Erdgas und Fernwärme etwas zurück.
Die Vergleichstabellen des Heizspiegels 2017 unter http://www.bmub.bund.de/fileadmin/Daten_BMU/Download_PDF/Energieeffizienz/heizspiegel_2017_bf.pdf
Mit dem Bundesratsbeschluss vom 22.09.2017 wurde das Gesetzgebungsverfahren zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter und Immobilienmakler doch noch kurz vor der Bundestagswahl abgeschlossen. Auch wenn es sich hierbei lediglich um eine sehr niederschwellige Berufszugangsbeschränkung handelt, so werden doch immerhin für den Immobilienverwalter erstmalig Voraussetzungen für den Berufszugang formuliert. Dies ist ein Fortschritt, denn die Neuregelung ist insbesondere geeignet, zu einer Sensibilisierung des Marktes in Bezug auf das komplexe Anforderungsprofil des Immobilienverwalters beizutragen. Und Qualität hat eben Ihren Preis. Ein wichtiges Signal in Zeiten, in denen der „ideale Verwalter“ viel zu oft allein nach der Höhe der Verwaltervergütung ausgewählt wird. Ob die neue gesetzliche Regelung bei ständig neuen gesetzlichen Anforderungen jedoch tatsächlich ausreichen wird, um für die erforderliche Qualitätssicherung zu sorgen, bleibt abzuwarten.
Wesentliche Eckpunkte im Kurzüberblick:
- Anwendungsbereich: Fremdverwalter von Wohnimmobilien und Immobilienmakler
- Erlaubnispflicht: Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse für Verwalter (für Makler bereits jetzt erforderlich).
- Versicherungspflicht: Verwalter müssen eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nachweisen. Makler sind insofern außen vor.
- Weiterbildung: Fortlaufende Weiterbildungsverpflichtung für 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren.
- Informationspflicht: Informationspflicht über die beruflichen Qualifikationen und die absolvierten Weiterbildungsmaßnahmen.
- Rechtsverordnung: Einzelheiten zur Weiterbildung, Versicherung und Informationspflicht werden nach Beendigung des Gesetzgebungsverfahrens in einer Rechtsverordnung geregelt.
- Inkrafttreten: Die Ermächtigung zum Erlass der o.g. Rechtsverordnung zur Weiterbildung und Versicherungspflicht tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt das Gesetz am ersten Kalendertag des 10. Folgemonats nach der Verkündung in Kraft. Mit einer Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt wird derzeit im Oktober 2017 gerechnet, so dass ein Inkrafttreten zum 01.08.2018 realistisch erscheint.
Weitere Einzelheiten zu den praktischen Auswirkungen in der aktuellen BFW-Mitgliederinfo vom 27.09.2017:
Mitgliederinfo: 27.09.2017 – pdf
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Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hält die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig.
BFW: Auch wenn der Hinweisbeschluss des LG Berlin im streitgegenständlichen Verfahren nicht zu einer Vorlage beim Bundesverfassungsgericht geführt hat, so kommt ihm dennoch eine gewisse bundesweite Signalwirkung zu. Denn im Gegensatz zu den Entscheidungen des AG Altona vom 23. Mai 2017 (316 C 1380/16) und des AG München vom 21. Juni 2017 (414 C 26570/16) wird nicht die Wirksamkeit der jeweiligen Landesverordnungen in Frage gestellt, sondern die den Landesverordnungen zugrundeliegende Ermächtigungsgrundlage, also die bundesgesetzliche Regelung zur Mietpreisbremse. Essentiell ist, dass das LG Berlin zu dem Ergebnis kommt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße der Mietpreisbremse ungeeignet ist und den Gesetzeszweck, einkommensschwächere Mieter zu schützen, verfehlt. Hierauf hatte der BFW stets hingewiesen. Neu ist, dass die Begründung nicht über Art. 14 GG (Schutz des Eigentums), sondern über den Gleichheitsgrundsatz gem. Art 3 GG geführt wird, wonach eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung von Vermietern und Mietern in den von der Mietpreisbremse betroffenen Städten vorliegt, die im Ergebnis zu einem verfassungswidrigen Eingriff in die Vertragsfreiheit führt. Das LG Berlin liefert damit eine weitere Begründung dafür, dass das Konstrukt „Mietpreisbremse” als gesetzliches Instrumentarium grundlegend ungeeignet ist.
Das Gesetzgebungsverfahren zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienverwalter und Makler soll noch in dieser Legislaturperiode abgeschlossen werden. Der Bundesratsbeschluss ist für den 22.09.2017 avisiert. Eine BFW- Mitgliederinfo folgt unmittelbar nach Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens.
Eckpunkte:
- Der Gesetzentwurf sieht nunmehr statt der Sachkundeprüfung (=Berufszugangsbeschränkung) eine fortlaufende Weiterbildungs-verpflichtung für 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren (=Berufsausübungsregelung) vor.
- Sondereigentums- und Mietverwalter sind nunmehr neben dem WEG-Verwalter und Makler ebenfalls in den Pflichtenkreis einbezogen.
- WEG-Verwalter und Mietverwalter müssen eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nachweisen. Die Makler sind insofern außen vor.
- Einzelheiten zur Weiterbildung und Vermögensschadenhaftpflicht werden nach Beendigung des Gesetzgebungsverfahrens in einer Rechtsverordnung geregelt.
- Die Ermächtigung zum Erlass dieser Rechtsverordnung tritt am Tag der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt das Gesetz am ersten Tag des zehnten auf die Verkündung folgenden Monats in Kraft. Für den Erlaubnisantrag gilt sodann eine weitere Frist von 6 Monaten.
Die Mieterschutzverordnung (Bayern) ist nach einem Urteil des AG München vom 21.06.2017 (Az. 414 C 26570/16) für die Stadt München nicht anwendbar. Daher haben die klagenden Mieter bereits keinen dahingehenden Auskunftsanspruch gem. § 556 g Abs. 3 BGB zur Grundmiete aus dem vorhergehenden Mietverhältnis.
Aus Sicht des AG München, legt die Begründung der Mieterschutzverordnung (Bayern) lediglich abstrakt die Kriterien dar, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes in München ermittelt wurde. Dies reicht jedoch nicht aus, um die Vorgaben der Ermächtigungsrundlage gem. § 556 d Abs. 2 BGB zu erfüllen. Danach muss sich aus der Begründung der Verordnung ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt (§ 556 d Abs. 2 Satz5, Satz 6 BGBI . Dieser Einzelfallbezug fehlt hier, so dass die Mieterschutzverordnung (Bayern) in diesem konkreten Fall nicht angewendet werden kann.
Anmerkung: Sicherlich, diesem Urteil kommt, wie auch schon dem vorhergehenden Urteil des AG Altona zur Hamburger Mietpreisbremse (AG Altona, 23.05.2017, Az. 316 C 380/16) durchaus eine Signalwirkung zu. Denn es trägt dazu bei, dass der Fokus der Zivilgerichte stärker auf die rechtliche Wirksamkeit der Landesverordnungen zur Mietpreisbremse gelenkt wird. Das Urteil des AG München ist jedoch, wie auch das o.g. Urteil des AG Altona, nicht rechtskräftig und entfaltet Wirkung nur zwischen den Parteien des Verfahrens. Die Kläger haben die Möglichkeit, innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils hiergegen Berufung einzulegen. In zwei weiteren Urteilen des AG München wurde die Mieterschutzverordnung dagegen auch für München angewendet. Eines dieser Verfahren ist bereits rechtskräftig. Vier weitere Verfahren sind derzeit noch anhängig.